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「計算違い?」マンションの管理費が上がるワケ

      2016/06/25

「計算違い?」マンションの管理費が上がるワケ

マンションの規模によって、マンション管理に異なりがあるのですが、平均よりも高くなってしまう時もあれば、安く費用で大丈夫な時もあります。そんなマンション管理費を少しでも安くしたいと考えるならば、まずはマンション管理費の平均費用を把握する事がとても大切です。マンション管理費の平均費用をしっかりと把握することで、現在発生しているマンション管理費が平均よりも高いか安い判断する事ができるからです。

今回は、マンションの管理費が上がるワケについてしらべてみました。

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理想的なマンションだと管理費も理想的?

管理会社の担当者に,ざっくばらんな話として
「積立金等の観点からして,理想的なマンションってどんな条件ですか?」
…と尋ねてみたら,

1.50世帯くらい
2.機械式駐車場がない
3.装備や設備がシンプルで,維持やメンテがローコスト

…のように個人的意見を言われました。
なるほど〜と納得。勉強になりました。

次に住み替えのときにぜひ参考にしたいと思いました。

引用元-管理費・修繕積立金の面から,理想的なマンションとは? – マンション購入あれこれ – ウィメンズパーク

どうやら将来的に,積立金の面で危ういらしいです。

20世帯きるくらいの小規模マンションなのでどうしても月々の積み立てだけでは,貯まらないらしいです。
近々,値上げせざるを得ない状況だが居住者の払える範囲で…となると,せいぜい2000円くらいしか上げられない。
実際は,数万円上げなければ積み立て計画通りにはいかないがそんなに上げては,とうてい皆がちゃんと払えないだろうから…

…というようなお話でした。

引用元-管理費・修繕積立金の面から,理想的なマンションとは? – マンション購入あれこれ – ウィメンズパーク

マンションの管理費の内訳

「事務管理業務」
会計や出納の業務が主な業務となります。1500円〜3000円が普通のようです。

「管理員業務費」
管理員の給与や保険等の福利厚生費を考慮すると、時間当たり1500円位(給与としては時給1000円前後)が妥当のようです。

「清掃業務費」
清掃業務にかかる人件費です。時間当たり1200円〜1500円程度でしょう。管理員の業務に組み入れられている場合もあります。年に1,2回の定期清掃は、30〜50戸規模のマンションで、1回あたり3〜4万円、100戸規模のマンションで5〜8万円位です。

「建物・設備関連業務費」
法定点検は必ず行うものであり、項目と費用は次の通りです。
・「消防設備点検(年2回)」:消防設備の内容によりますので、詳細を確認しましょう。
・「建築設備定期検査」(年1回)」:50戸規模で7〜8万円。
・「特殊建築物等の定期調査(3年に1回)」:8〜10万円。
・「簡易専用水道施設の調査(年1回)」:2万円前後。
・「昇降機の定期検査(年1回)」:4〜5万円。ただしエレベーターメンテナンス会社との契約による定期点検は1〜3か月に1回行われます。
・「貯水槽の清掃(年1回)」:水槽の大きさによって異なりますが、50戸程度で7〜8万円
他に設備点検等を任意で実施しているところもあります。

各項目に誰がどのような点
検をしているのか、または本当に実施されているのか、点検結果の報告書は存在するのか、マンションにとって必要な項目なのか等をチェックする必要があります。また、防犯設備があるか等の契約内容をしっかりと把握することが大事です。

引用元-マンション管理費の内訳を大公開!|意外と知らない管理費用

マンションの管理費−修繕積立金

マンションの修繕積立金は、屋上の防水や階段等の鉄部塗装、外壁の修繕など、10年〜15年に1度行われる大規模修繕のための積立金です(鉄部塗装は5年に1度)。その金額は、管理費と同様、新築分譲時に既に決まっていますが、果たして何を基準に金額が設定されているのでしょうか?
本来は、大規模修繕の費用を想定し、その総額を持分(専有面積比率)に応じて各区分所有者に割り振り、10年間で積立てられるよう月額を決めなければなりません。しかしながら実態は、その金額より、かなり低く設定されているのが一般的です。これは、デベロッパーが販売を優先したいという思惑が強いためです。
残念ながら、入居後3年ぐらいを経ると、管理業者より大規模修繕の計画が理事会に提出され、初めてそこで積立金が足りなくなることを理解します。そこから、不足分をどうするかという議論が始まるのです。

修繕積立金の相場

大規模修繕費用は、マンションの規模だけでなく設備によっても大きく変わってきます。このため、相場といえるほどはっきりしたものはありません。一般的に修繕積立金は、m2当り150円とも、200円〜300円が目安ともいわれています。また、大規模修繕工事費は、戸当り100万円〜200万円が必要ともいわれています。

社)高層住宅管理協会では月額12,000円〜16,000円が望ましいとしています。
また、国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』によれば、月額10,898円(駐車場充当分を含めると11,877円)となっています。

引用元-マンション管理にかかる費用

マンション管理費−ペイオフ対策

1. 管理費と修繕積立金が区分経理されていることを確認する
修繕積立金は、将来の計画的修繕工事の実施を目的としていることから、管理費や組合費とは区分して経理処理する必要があります。

2. 会計担当理事に適任者を選任する
マンション管理組合の理事は、区分所有者の中から、1〜2年程度の任期で持ち回りにより選任されていることが多いですが、特に、管理組合の財務など専門的な知識を必要とする業務を担当する理事については、できるだけ持ち回りではなく、適任者を区分所有者の中から選任することも重要です。

3. 修繕積立金の管理運用に関する情報を各区分所有者へ周知をする
修繕積立金の預入先の金融機関、金融商品、残高などを総会の決算書にできる限り明記するほか、適時に各区分所有者へ修繕積立金の管理運営に関する情報を提供することも重要です。

4. マンション管理組合の社団性を確保する
万が一、金融機関が破綻した場合、マンション管理組合がその預金について預金保険による保護を受けるには、いわゆる「権利能力なき社団」としての要件をそなえていること又は管理組合法人であることが必要です。
「権利能力なき社団」と認められるためには、一般的には、管理規約などが存在しており、かつ、その実態においても「団体としての組織を備え、多数決の原則が行われ、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、その組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理など団体として主要な点が確定していること」(最高裁 昭和39年10月15日判決)が必要ですが、基本的には、各金融機関がその実態を見て判断します。
また、マンション管理組合は、区分所有法47条1項の規定により、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により管理組合法人となることができます。
 

引用元-公益財団法人マンション管理センター|よくある相談(Q&A)|Ⅴ金融・保険|管理費・修繕積立金のペイオフ対策はどうしたらよいのでしょう

マンションの管理費を妥当かどうか確かめる

費用を抑える事ができる部分が何処かしっかりと分析する事です。これは中々難しい事かもしれませんので、自分達で行う事ができないと判断した場合には、代わりに業者に依頼することで、どの部分を節約する事ができるのか的確に教えてくれます。
もし簡単ではありますが、どの部分でマンション管理費の費用を抑える事ができるのか知りたい場合には、インターネット上にあるマンション管理費の見直しを無料で行ってくれるサイトを利用することで、マンション管理費のどの部分を抑える事ができるのか知る事ができます。

マンション管理は1年や2年という短い期間ではなく、10年20年と長い期間で管理していくので、少しでもマンション管理費を節約する事ができれば、その金額に大きな差が生まれてきます。マンション管理費が平均に比べて高いと分かった時や少しでもマンション管理費を節約したいと考えているのでしたら、積極的にマンション管理費の見直しをしていただきたいと思います。自分で行うのも全然構いませんし、マンション管理費の見直しを行ってくれる業者に依頼するのもいいです。自分に適している方法を選択していただきまして、マンション管理費の見直しを行っていただき、マンション管理費を節約する事ができればと思います。

もし業者に依頼する際には、1つの業者にすべて任せてしまうのではなく、いくつかの業者にマンション管理費の見直し依頼をすることで、何処の業者がお得なのかも判断する事ができます。大切なマンションを守る為にも管理する事はとても大切でして、その費用も大きな金額になってしまいがちです。ですが、マンション管理費で節約する事ができる部分も必ずありますので、マンション管理費で困っている方は一度見直してください。

引用元-マンション管理費が高額に…費用を抑えるためには!?

まとめ

管理にかかわるお金は、大きく分けて管理費と修繕積立金の2つだそうで、管理費は、エレベーターの点検、共用部分の清掃、管理員の窓口業務など毎日の日常的な業務に使われ、修繕積立金は外壁の補修、屋上の防水工事、建物診断など建物を長期的に維持するために使われるそうです。修繕積立金に関しては、入居後段階的に上がっていくケースが多いそうです。

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